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德国物流地产凭啥吸引中企?

2019-06-19 02:38 环球时报 青木
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  【环球时报驻德国特约记者 青木】“中国人发现了德国的物流地产!”德国财经网近日报道称,德国房地产市场几年来持续火热,深受中企等亚洲投资者青睐。在“一带一路”和“电商潮”的推动下,物流地产正成为中国投资者继住宅、商务办公楼后,在德国新的投资热点。

  区位优势吸引亚洲投资者

  “近5年,德国物流地产蓬勃发展。”德国法兰克福大学地产经济学者霍勒里斯对《环球时报》记者表示。房地产顾问服务公司高力国际的数据显示,尽管2018年全球经济遭遇贸易争端等不利因素影响,但德国的物流地产涌入了近70亿欧元资金,仅次于英国的87亿欧元,位列欧洲第二。这些投资资金中近一半来自海外。德国房地产咨询公司布尔维格萨的报告显示,2015年亚洲投资者在德国物流地产中的份额仅占总投资的4%,到2017年已跃升至1/3。2018年,有中资背景的基金在德国物流地产上的投资高居第一。

  “在国际比较中,德国在物流方面表现最佳。”霍勒里斯说。世界银行近年来公布的物流绩效指数就证明了这一点,德国一直占据最前列。德国位于欧洲中部的中心位置,各种基础设施完善,房地产标准高,且拥有多个空运、陆运、海运交通枢纽,吸引众多投资者。国际地产及物业咨询公司世邦魏理仕的调查显示,33%的受访者表示希望投资物流地产领域,领先于住宅、商务办公楼。原因在于物流地产管理成本低、且租金收益高。

  “一带一路”催生多个投资圈

  对于中国投资者来说,在德国等西欧国家进行物流投资还有特殊的优势。在德国港口城市汉堡开设物流、贸易公司的华商陈日清对《环球时报》记者表示,最大的利好就是“一带一路”倡议在欧洲影响越来越大。

  德国是中国在欧洲最大的贸易伙伴,是“一带一路”倡议在欧洲重要的中转中心,多个德国城市积极与中国城市开通中欧班列,如从郑州、哈尔滨到汉堡,从重庆、长沙到杜伊斯堡,以及从沈阳到莱比锡的中欧班列线路等。

  在海运上,汉堡港、不来梅港等也与中国各大港口建立频繁运输线路。尤其是汉堡港,1/3的集装箱来自中国。在空运上,德国法兰克福机场、慕尼黑机场、柏林机场、莱比锡机场等开通了连接中国的货运线。中国公司甚至还买下了法兰克福哈恩机场、帕希姆国际机场。

  “中资企业可以在‘一带一路’沿线落户,包括中欧班列火车站点、港口和机场周边,设立仓库及货物集散中心。”陈日清建议,这样可以优化企业的供应链,使公司在欧洲的业务更具有时效、价格等优势。

  “一带一路”沿线物流地产价格有所不同。高力国际的数据显示,德国金融中心法兰克福排在第一,其次是汉堡。不过柏林是最受欢迎的投资点,去年柏林物流地产投资额达6.45亿欧元,同比增长179%:其次是法兰克福,获得约5亿欧元投资。未来科隆、莱比锡等城市有望成为新的投资热点。

  德国鲁尔工业区重镇杜伊斯堡也是一大投资热点。杜伊斯堡港是欧洲最大的内陆港,杜伊斯堡港负责人斯塔科对《环球时报》记者表示,目前中欧班列每周有约35-40趟班列往返于杜伊斯堡港和中国的十余个城市之间。2018年集装箱吞吐量达410万标准箱。中德双方还建造了面积2万平方米的新仓库,中国的铁路公司能够在新仓库中存放2000个集装箱。

  随着电子商务的发展及对海外商品的需求增加,中国几大电商巨头也开始在欧洲直接或间接建立了物流、仓储中心。数据显示,亚马逊德国有1/4的卖家来自中国内地和香港,共计2400多家,eBay上也有3500多家。

  投资德国物流地产的路径

  实际上,外国投资者已成为西欧各国物流地产投资的先锋。德国科隆经济研究所的数据显示,目前德国20家最大物流地产投资者有15家来自外国。其中中投公司(CIC)是其中的佼佼者。

  德国慕尼黑物流地产顾问贝恩德对《环球时报》记者表示,物流地产主要包括物流仓库、配送中心、分拨中心等。中国公司要投资德国的物流地产,门槛并不高。与投资住宅和办公楼一样,德国物质地产也对外国公司和个人开放,甚至还可在德国银行贷款。

  中国公司投资德国等西欧国家的物流地产有多种方法。第一种选择是并购,比如中投公司2017年收购黑石公司所有的物流地产公司Logicor。该收购金额高达122.5亿欧元,是欧洲不动产交易历史上第二大规模的收购行动。Logicor在欧洲拥有600多处地产,仓储面积达130万平方米。该公司在德国投资重点是莱茵-鲁尔地区,慕尼黑等德国内陆和海港物流地产。

  第二种选择是向德国公司租用或购买物流地产。德国格尔贝公司目前正在慕尼黑周边建造一个面积达3万平方米的物流基地。该公司总经理赫佩尔对《环球时报》记者表示,物流基地毗邻高速公路,距离慕尼黑机场约20公里,有火车线路连接。现在,已经有多家中国公司正在向公司洽谈租用仓库。他告诉记者,物流地产每年的租金回报率目前在5-10%。去年底,比利时南部的列日机场与阿里巴巴的菜鸟签署“数字中枢”项目协议,项目建设面积超过22万平方米,首期预计2021年投入使用。该项目将与西欧密集路网和仓储网络连接,提升物流效率,建成后商品进入欧洲有望实现“秒级通关”。

  第三种选择是买下德国的土地建造物流基地,或者买下德国设施进行改造。陈日清就与其他多位华商在汉堡附近买地建造了一个大仓库,用于存放从中国进口的各种电器、鞋帽等产品,在德国的网店出售。同时,这里也存放从德国购买的奶粉等出口到中国。陈日清认为,买地建造特别适合长期投资。

  中国海航集团2017年买下德国法兰克福哈恩机场82.5%股权。该机场拥有上万平方米的存储容量,可作为转运仓库、重新包装区等。法兰克福大学地产经济学者霍勒里斯指出,由于德国房地产项目价格控制等较为严格,因此在德国投资物流地产,也应像投资住宅和办公楼一样,进行长期投资。

责编:赵建东
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